FP コラム

どうする借り換え～住宅ローン～

日銀が3月19日の金融政策決定会合でマイナス金利政策解除、長短金利操作（イールドカーブ・コントロール）の撤廃、上場投資信託（ETF）などのリスク資産の新規買い入れの終了を決めました。これで金融政策が正常化に向かって預金金利などが上昇していくといいのですが、住宅ローンの変動金利は金利上昇のリスクが出てきました。
変動金利は6か月に1回金利の見直しがあり、5年に１回返済額の見直しがあります。変動金利の金利は短期プライムレートが基準になります。プライムレートとは銀行が企業に貸し出すときの金利になります。日銀は、金利変動は市場に委ねるが当面は急激な金利上昇ペースは避けられるとみています。いつ住宅ローンに波及していくのでしょうか。悩ましいところです。
住宅ローンには大きく分けて固定金利と変動金利があります。固定金利を選択した方の金利はローン実行時の金利が固定されますが、変動金利は金利の見直しがあります。一般的に景気上昇時には金利はまず固定金利の金利から上昇し、あとから変動金利の金利が固定金利の金利よりも高くなってきます。よって変動金利を借りている方は、金利動向によっては、固定金利への借り換えの検討になります。
また、変動金利が上昇し始めたときには固定金利の金利はすでに上昇していますので、早めの決断が必要になってきます。借り換えとは今借りている金融機関から他の金融機関に変更するということです（同じ金融機関の金利が他の金融機関よりも低いようであれば同じ金融機関での変更のほうがいいです）。
ではいつ借り換えをしたほうがいいのでしょうか。これは非常に難しいです。長期の固定金利は新発10年物国債が基準になります。プライムレートも新発10年物国債についても日々金利が動いていますので判断が株式と同じで難しいです。経済情勢を考えながらの検討になってきますが、やはり難しいです。それは住宅ローンの返済期間が20年や30年と長期にわたるからです。目先の金利ではなく長期にわたって金利がどう動くのかによって違ってきます。
また、家計において返済に余裕があるかどうか、残債がいくらあるのかによっても違ってきます。残債が少ない（少ないとは家計の収支状況によります）場合にはそのまま変動金利でもいいでしょう。金利が上昇しても家計への影響は少ないです。残債が多い場合には、家計設計が立てやすい固定金利への変更の検討が必要になってきます。その場合に全期間固定金利を選ぶのか、期間選択型（10年間など固定金利にするなど）を選ぶのかの選択になってきます。いずれにせよ今後のライフプラン、及び今後の家計の収支状況考えて検討するしかありません。

≪変動金利、今後の検討事項≫

1.経済情勢に敏感になり、変動金利のままでいくのか、固定金利への借り換えをするのかを検討。
2.変動金利の金利が何パーセントになると家計が厳しくなるのか検討。
固定金利にするのであれば全期間固定にするのか、一部の期間だけ固定金利にするのかをライフ
3.プラン、及び今後の家計の収支状況を考え検討。
4.借り換え時期の検討。

住宅ローン金利（子育て世代優遇商品)

２月から子育て世帯を応援する【フラット３５】子育てプラスがスタートしました。フラット３５は全期間固定金利の住宅金融支援機構がやっている商品です。そのフラット３５に子供の人数等に応じて金利を引き下げる商品が発売されました。ポイント制で子供一人につき1ポイント0.25％金利が5年間（5年間で４Pが上限）引き下げられます。例えば以下の場合の金利は下記の通りになります。

子供１人のご家族でZEH（＊）かつ長期優良住宅を取得する場合:
子育てプラス１P、ZEH３P、長期優良住宅１Pで合計５Pになるので、当初5年間４Pで１％引き下げ、6年から10年目まで0.25％の引き下げになります。よって、２月の最も多い金利が1.82％（融資率9割以下）なので、5年目までは0.82％、6年目から10年目までは1.57％になります。

子供3人の家族で【フラット35】地域連携型（子育て支援）が利用できるエリアにZEH（＊）かつ長期優良住宅を取得する場合:
子育てプラス３P、ZEH３P、長期優良住宅１P、【フラット35】地域連携型（子育て支援）２Pで合計９Pになるので、当初10年間１％引き下げ、11年目から15年目まで0.25％の引き下げになります。よって、２月の最も多い金利が1.82％（融資率9割以下）なので、10年目まで0.82％、11年目から15年目までは1.57％になります。

（＊）ZEHとは、外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現したうえで、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一時エネルギー消費量の収支がゼロになることを目指した住宅です。

また、景気が悪くなり金利が上昇しないと思うのであれば変動金利がいいです。こればかりはいくら考えても答えがでません。よって、安全をとるのか、チャレンジしてみるか、または家計の収支状況から判断するかになってきます。金利が上昇したら、家計が立ち行かなくなるのであれば最初から固定金利を選択するのも一つです。
また、金利が上昇しても家計の収支に余裕があるのであれば変動金利を選択するのも一つです。

または、変動金利と固定金利をミックスするもの一つです。固定金利には、固定金利期間選択制というのもあります。当初の期間は固定金利でその後は金利の種類を見直すものです。
これについても金利の固定期間をいつまでにすべきなのか悩みます。

【フラット３５】子育てプラスの利用要件の概要

（住宅金融支援機構HPより）

悩む、住宅購入と住宅ローン選び

夢のマーホームとよく言われますが、住宅購入は大きな買い物です。物件価格も上昇しており、住宅ローンの固定金利も一時よりも上昇しています。昨年、日経平均は22年末比で7369円（28％）上昇しました。今後日本は景気がよくなり、日銀のマイナス金利解除になるのでしょうか。今後の金利の動向がすごく気になります。金利の低い変動金利を選ぶか、金利は高いがローン実行時の金利が固定される固定金利を選んだほうがいいのか、すごく悩むのではないでしょうか。今後金利が上昇していくのであれば固定金利がいいです。

また、景気が悪くなり金利が上昇しないと思うのであれば変動金利がいいです。こればかりはいくら考えても答えがでません。よって、安全をとるのか、チャレンジしてみるか、または家計の収支状況から判断するかになってきます。金利が上昇したら、家計が立ち行かなくなるのであれば最初から固定金利を選択するのも一つです。
また、金利が上昇しても家計の収支に余裕があるのであれば変動金利を選択するのも一つです。

または、変動金利と固定金利をミックスするもの一つです。固定金利には、固定金利期間選択制というのもあります。当初の期間は固定金利でその後は金利の種類を見直すものです。
これについても金利の固定期間をいつまでにすべきなのか悩みます。

社会保険料の会社負担が減る！?

会社運営において社会保険料の負担重くありませんか。従業員の手取りが増えた（所得税、住民税が減る）上に会社の社会保険料負担を下げる方法があります。それは企業型確定拠出年金（選択制）です。企業型確定拠出年金（選択制）とは拠出した掛金とその運用益の合計額を基に将来の給付が決定する年金制度です。

企業型確定拠出年金（DC）を活用して掛金を積み立てる役員・従業員のメリット（例）
月給与：400,000円、DC掛金月額：20,000円、健康保険：東京都、雇用保険：一般の事業、労災保険：その他各種事業、人的控除：基礎控除のみ

注1）上記給与明細はイメージであり、必ずしも現時点での数値を反映したものではありません。
注2）「所得税」「住民税」「社会保険料」のそれぞれに効果が表れる時期は、実際には一定の異なる期間が必要になってきます。

社長が認知症になったら

社長が認知症になったら会社はどうなりますか。「社長個人の資産を会社のために使うことができなくなる」「会社運営ができなくなる」「事業承継ができなくなる」など様々なリスクが出てきます。そのリスク対策の一つとして民事信託があります。

生命保険が一番！

何が「生命保険が一番」かというと「相続」です。生命保険は「みなし相続財産」です。民法上の相続財産ではありません。相続税法上の相続財産になり、税金を計算する上で相続財産になります。相続財産ではなく、みなし相続財産とはややこしいですが、それにより民法上相続財産になる預貯金よりもメリットがあります。相続対策には「事業承継対策」「分割対策」「節税対策」などがあります。「節税対策」には不動産などもありますが、「事業承継対策」「争いにならないための分割対策」には生命保険に勝るものはないでしょう。そこで何がすごいのかということを下記にまとめてみました。

定年退職後のライフプラン

今まで毎日朝から晩まで働いてきて仕事が趣味みたいな方は、仕事を辞めた後に急に時間ができます。どうしたらいいのかわからない方が多いのではないでしょうか。先日続づけて2件の相談がありました。１件は会社の社長で65歳になったら辞めるという目標を定めていたのですが、いざその年齢に近づくとその後何をしようかと不安になってきたということでした。もう１件は50代サラリーマンの方でライフプランの相談だったのですが、仕事の目標はいろいろ話をするのですが仕事を辞めた後の生活については全然目標が出てきませんでした。みなさんはどうでしょうか。仕事を辞めた後何をしますか。よく人生100年時代と言われますが、健康寿命は男性72.68歳、女性87.45歳（2019年）です。健康な内に今までやれなかったことをやる計画を立ててはいかがでしょうか。

教育資金の貯め方

子供が生れて心配になってくるのが教育資金。特に大学の学費をどのように貯めればいいのか悩むところです。期間が18年と長いためインフレリスク（物価上昇による貨幣価値の下落リスク）を注意して検討しないとなりません。以下に代表的な教育資金準備についてまとめてみました。

死亡保険の種類と特徴、選び方！

死亡保険は大きく分けると定期保険、終身保険、養老保険に分けられます。それぞれの特徴は下記のとおりです。